姚長盛：今天的直播連片頭都齊了，準點開始，因為(wei) 今天來的都是年輕人，聊的是件大事，這事有多大呢？20年，如果20年以前REITs就推出來，這事已經呼籲了這麽(me) 長時間，到今天中國資本市場的格局和中國中產(chan) 階級的選擇，甚至中國房地產(chan) 的格局都不會(hui) 是現在這樣。

而這件事情到今天這樣一個(ge) 特殊時刻突然之間就破冰，而且破冰的力度和最後選擇的方向非常明確，這個(ge) 事情在業(ye) 內(nei) 激起千層浪，很多人興(xing) 奮無比，同時對後麵也有好多思考，因為(wei) 它對這個(ge) 市場產(chan) 生的衝(chong) 擊會(hui) 是巨大的，改變也是巨大的。我們(men) 今天請來的三位嘉賓都是深度參與(yu) 其中的人，不光深度參與(yu) 其中，而且中間有人已經為(wei) 此走了二十年，很厲害，今天我們(men) 看最年輕的孟曉蘇先生，直播室裏很多人已經在歡迎您了。

孟曉蘇：大家好，主持人好，長盛好。

姚長盛：孟總是中國房地產(chan) 的教父，後來專(zhuan) 心致誌幹企業(ye) ，亦官亦商。無論是今天年輕的狀態還是做的事情，總之像他前段時間在網易研究局發的文章一樣，“除了REITs，沒有更好的金融創新可以講”，為(wei) 什麽(me) ，一會(hui) 兒(er) 我們(men) 再問。

中國基金業(ye) 協會(hui) 的秘書(shu) 長，歡迎陳春豔秘書(shu) 長。辛苦了，推出它，托管到這，還得做監管，不是一件容易事，辛苦您。

陳春豔：謝謝。

姚長盛：以升是中國證券投資基金業(ye) 協會(hui) 資產(chan) 證券委員會(hui) 的專(zhuan) 家顧問和公募REITs小組專(zhuan) 家，歡迎以升，本身做基金投資，同時自己做了很多跟不動產(chan) 、跟城市更新相關(guan) 的項目，這些底層資產(chan) 跟REITs相關(guan) ，自從(cong) REITs推出後以升的嘴就沒有合上過。

周以升：還紅光滿麵。

姚長盛：今天要聽直播其實需要一點門檻，大家從(cong) 其背後既能了解更多曆史，但更重要的是發現在這個(ge) 時點上把它推出來會(hui) 產(chan) 生多大的變化。我先問孟總，今天咱不講股，我問您一下，為(wei) 什麽(me) 會(hui) 在這個(ge) 時刻把一個(ge) 20年，至少15年想做都沒有做的事情一下推出來了，而且是在房地產(chan) 業(ye) 不明晰、疫情衝(chong) 擊下、一季度前所未有的數字、全球經濟形勢都不明朗，在這個(ge) 情形之下REITs試點要出來了，為(wei) 什麽(me) ？

孟曉蘇：談REITs我跟長盛談過若幹次了。

姚長盛：至少5次。

孟曉蘇：長盛講到20年與(yu) 15年。從(cong) 國際上來看REITs已產(chan) 生60年了，最早產(chan) 生在美國。在20年前開始進入到亞(ya) 洲，現在在全世界36個(ge) 國家和地區都已經有了這種金融產(chan) 品。中國最早引入REITs是在2005年，我在北京喜來登酒店請國外專(zhuan) 家進行了REITs宣講，讓人們(men) 眼界大開。知道國外有這樣一種金融產(chan) 品，是用不動產(chan) 收益權做成的標準金融產(chan) 品、並把它的份額賣給投資機構與(yu) 投資人，再把收益權證拿到資本市場上去流通交易，又豐(feng) 富了資本市場。我從(cong) 2005年起呼籲引引REITs進入中國，已持續呼籲與(yu) 推進了15年。2008年國務院辦公廳發布126號文件文件，要求“開展房地產(chan) 信托投資基金試點”，是我國政府對引入REITs的最早要求，也提供了對它的最早翻譯。

這之後又經曆了十年。其間我國管理機構積極地推出了很多“類REITs”產(chan) 品，包括ABS、CMBS、CBN等。中國證券基金業(ye) 協會(hui) 在其中起了很大作用。這些“類REITs”產(chan) 品的出現，為(wei) REITs的推出創造了條件。

在這期間，在我國內(nei) 地還不具備推出REITs的情況下，一些企業(ye) 走到國外境外去發行REITs。在香港市場與(yu) 新加坡市場，已經有了十六七支中國企業(ye) 背景的REITs，都是權益型的REITs。

最近要推出的權益型公募REITs試點，就是要推出以建成的基礎設施作為(wei) 基礎資產(chan) 的REITs。它從(cong) 過去的抵押型產(chan) 品變成權益型產(chan) 品，從(cong) 過去的私募基金轉為(wei) 公募基金。為(wei) 什麽(me) 現在要推出REITs？就是因為(wei) 麵對中國經濟增速放緩、麵對抗擊疫情要求進一步拉升經濟、麵對著要經濟走出下行周期、保持平穩增長。全世界絕大多數國家都是在類似的困難情況下推出REITs這種金融創新產(chan) 品的，它對於(yu) 經濟轉型發展、讓經濟重新恢複活力，都能夠發揮不小的作用。我國此時由中國證監會(hui) 和國家發改委發文，在持續多年醞釀推出“房地產(chan) 投資信托基金”、或稱為(wei) “不動產(chan) 投資信托基金”的情況下，這次把權益型公募REITs推出來，這是真正的REITs，不是“類REITs”。它對促進我國經濟發展的作用還是很大的。