普洛斯企業(ye) 主營業(ye) 務

　　與(yu) 布局情況

　　part.01

　　普洛斯業(ye) 務遍及中國、美國、日本、印度、歐洲、巴西。是中國最大的現代產(chan) 業(ye) 園的提供商和服務商。普洛斯及旗下品牌環普，在42個(ge) 戰略性的區域市場投資、開發並管理著370個(ge) 物流園、工業(ye) 園及科創園，擁有並經營占地約5,800萬(wan) ㎡，建築麵積共計約4,000萬(wan) ㎡，價(jia) 值約290億(yi) 美元的物流基礎設施，已建成的倉(cang) 儲(chu) 麵積約為(wei) 2,570萬(wan) ㎡。

　　圖-普洛斯城市布局情況

　　圖-以技術和數據為(wei) 核心驅動的普洛斯物流生態

　　企業(ye) 模式分析

　　- 三核聯動體(ti) 係

　　part.02

　　2.1基礎業(ye) 務模式 – 收購、定製等多種模式組合

　　在自身不斷發展強化後，普洛斯具備了主導型物流地產(chan) 商的兩(liang) 大核心競爭(zheng) 力，也是其他競爭(zheng) 對手無法逾越的護城河，即遍布全球的規模化物流網絡吸引了DHL（敦豪）、聯邦快遞等第三方物流公司的合作，二是其定製開發和供應鏈整合服務吸引了許多大型企業(ye) 集團，並由此開拓了新市場。

　　普洛斯提供一係列與(yu) 物流設施有關(guan) 的服務和產(chan) 品，其中包括多租戶物流設施開發、定製開發、收購與(yu) 回租。

　　多租戶物流設施開發：一般來說，租戶傾(qing) 向於(yu) 選擇多租戶方式。在這一方式下，普洛斯根據市場調研和其經驗設計、建造、並最終管理高質量的銷售設施。

　　定製開發：這是專(zhuan) 門針對某一客戶的租賃方式。具體(ti) 來說，普洛斯根據某一客戶具體(ti) 要求，為(wei) 其建造設施。普洛斯擁有所有權和出租權，在具體(ti) 定製業(ye) 務方麵主要針對耐克等全球化企業(ye) 居多。

　　收購與(yu) 回租：對客戶而言，這更像是一種融資方式。普洛斯從(cong) 客戶手中買(mai) 入銷售設施，然後向客戶回租，最終使客戶享受到輕資產(chan) 優(you) 勢。

　　2.2三核聯動體(ti) 係 – 在資本方與(yu) 資產(chan) 方之間做整合的發展模式

　　主導型的物流地產(chan) 商，對選址能力和資金規模有非常嚴(yan) 格的要求，普洛斯創造了一種“三核聯動”的閉合循環體(ti) 係，這一體(ti) 係一舉(ju) 幫助普洛斯成為(wei) 全球物流地產(chan) 的標杆。

　　2.2.1前端 – 投資：區位優(you) 先，對於(yu) 土地價(jia) 格不那麽(me) 敏感

　　（1）普洛斯的地產(chan) 開發部門是普洛斯其他兩(liang) 項業(ye) 務的基礎，也是最重要的環節，包括投資獲地、項目建設開發，最終建成可用於(yu) 物流業(ye) 務操作的物流產(chan) 業(ye) 園區。當出租率達到六成左右時，該項目就被移交給物業(ye) 管理部門進一步招商。

　　（2）資本估值特點下，普洛斯對區位選擇非常重要，區位是估值的要素合前提。對於(yu) 持有物業(ye) 來說，決(jue) 定物業(ye) 估值倍數的資本化率主要取決(jue) 於(yu) 區位，故普洛斯主要選擇一二線城市作為(wei) 優(you) 先布局區域。

　　（3）資本模式下，普洛斯對於(yu) 投資階段土地價(jia) 格不那麽(me) 敏感，這是普洛斯敢於(yu) 在區域高價(jia) 拿物流土地的重要原因。普洛斯本質是一個(ge) 資源整合者，賣方是政府或區域資源方，買(mai) 方是基金，以金融模式運作，賺的是服務費。對於(yu) 傳(chuan) 統物流地產(chan) 商而言，需要考慮投資回報周期，而對於(yu) 普洛斯而言隻要拿地-建成-招商，隻要最後資產(chan) 價(jia) 格基金可以接受即可，普洛斯本質是從(cong) 基金手中獲取服務費。

　　（4）資本模式下，從(cong) 政府或者二手市場拿地，普洛斯都樂(le) 於(yu) 接受。對於(yu) 二手市場拿地，部分價(jia) 格相對公開市場低，而這也為(wei) 普洛斯在收並購方麵操作留下空間。

　　（5）地產(chan) 開發部門大致為(wei) 普洛斯貢獻了60%的營收與(yu) 30%的利潤。

　　2.2.2中端 – 運營：前期項目租金是生命線，後期則逐步寬鬆