物流行業(ye) 發展穩健，各板塊齊頭並進。全國物流需求總體(ti) 保持平穩增長，2018年全國社會(hui) 物流總費用為(wei) 13.3 萬(wan) 億(yi) 元，占GDP 比重為(wei) 14.8%，物流運行效率穩中上升，但與(yu) 美國等發達國家相比還有較大差距。從(cong) 細分板塊來看，快遞行業(ye) 發展換擋降速，但仍能保持約20%的業(ye) 務量增速，行業(ye) 競爭(zheng) 進入白熱化。

    　　倉(cang) 儲(chu) 行業(ye) 供不應求，物流地產(chan) 走上前台。需求：近年來宏觀經濟穩健增長，電商和第三方物流迅速成長，市場逐步提升現代物流地產(chan) 要求。供給：當前高端倉(cang) 儲(chu) 設施缺口大，土地稀缺，物流地產(chan) 供給受到明顯限製。長期供需不平衡，致使倉(cang) 儲(chu) 空置率逐年下降，租金上升，鋼鐵物流 ，推動行業(ye) 投資回報率上行。

    　　國企倉(cang) 儲(chu) 資源雄厚，混改推行有利於(yu) 地產(chan) 盤活。總體(ti) 來看當前三大國企合計擁有倉(cang) 儲(chu) 土地資源超過1310 萬(wan) 平方米，倉(cang) 庫麵積586 萬(wan) 平米，物流知識網 ，處於(yu) 行業(ye) 中上遊水平，合計口徑大致能位於(yu) 行業(ye) 第四。當前國企混改逐步推行，國企土地資源有望加快整合並進行升級改造，提升倉(cang) 儲(chu) 競爭(zheng) 優(you) 勢。

    　　以普洛斯為(wei) 標杆，探尋倉(cang) 儲(chu) 業(ye) 未來發展路徑。19 年6 月黑石收購普洛斯在美物流資產(chan) ，普洛斯將擴大基金管理平台，戰略重點將向亞(ya) 太地區轉移。當前國有倉(cang) 儲(chu) 物流業(ye) 發展水平低，學習(xi) 普洛斯能夠：1）充分發揮國企資源優(you) 勢，提升拿地能力；2）加快管理體(ti) 製改革，切實提升運營效率。

    　　投資建議：當前倉(cang) 儲(chu) 行業(ye) 供不應求，且高端倉(cang) 儲(chu) 設施缺口較大，物流地產(chan) 在中長期內(nei) 依然會(hui) 持續發展。同時土地資源緊缺使得豐(feng) 富的土地資源和拿地能力成為(wei) 核心競爭(zheng) 力。隨著國企改革持續推行，地產(chan) 盤活指日可待。重點推薦中國物流地產(chan) 、中儲(chu) 股份（占地830 萬(wan) ㎡，定增引入普洛斯）、東(dong) 百集團（前安博管理團隊）、持續關(guan) 注南山控股。

    　　風險提示：土地政策風險、宏觀經濟超預期下滑、國企混改推行不暢。