長江三角洲城市群，包含上海市、江蘇省、浙江省、安徽省4個(ge) 省份，區域經濟總量占全國將近四分之一，是“一帶一路”與(yu) 長江經濟帶的重要交匯地帶，是中國城鎮化基礎最好的地區之一，也是中國物流地產(chan) 發展最為(wei) 成熟的地區之一。

12月1日，中共中央、國務院發布了《長江三角洲區域一體(ti) 化發展規劃綱要》（下稱《綱要》）。《綱要》是指導長三角地區當前和今後一個(ge) 時期一體(ti) 化發展的綱領性文件，是製定相關(guan) 規劃和政策的依據，規劃期至2025年，展望到2035年。《綱要》提到要“加強城市間協同創新產(chan) 業(ye) 體(ti) 係建設”，將著重長三角區域的產(chan) 業(ye) 均衡化發展，“發揮上海龍頭帶動作用，蘇浙皖各揚所長”，從(cong) 區域層麵引導產(chan) 業(ye) 要素重新布局，意味著城市邊界被打破，並將催生產(chan) 生新的產(chan) 業(ye) 與(yu) 空間組織形式。

新的產(chan) 業(ye) 與(yu) 空間組織形式必將對長江三角洲區域的物流地產(chan) 市場產(chan) 生重大的影響。為(wei) 了更好地了解長江三角洲地區物流地產(chan) 市場情況，頭等倉(cang) 將選取長三角地區幾個(ge) 主要城市為(wei) 代表，整合這些市場當前物流地產(chan) 市場相關(guan) 數據，結合市場環境，為(wei) 您提供最新的長三角物流地產(chan) 市場分析以及大數據分享。

2019年，長江三角洲地區土地出讓持續收緊政策，主要城市的經營性倉(cang) 儲(chu) 一手用地供應量均為(wei) 近幾年以來最少。由於(yu) 城市發展規劃發展要求以及倉(cang) 儲(chu) 用地的低稅收產(chan) 出等原因，2015年以來長三角地區主要城市經營性倉(cang) 儲(chu) 用地的政府招拍掛供應量呈逐年遞減的趨勢。尤以上海和杭州這兩(liang) 個(ge) 城市為(wei) 例，2015年至2019年這五年，政府一手土地的供應總量僅(jin) 有652畝(mu) 和900畝(mu) 。

倉(cang) 儲(chu) 用地供應緊缺的同時，工業(ye) 用地作倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 開發用途也將麵臨(lin) 著更高的風險與(yu) 挑戰。在長三角區域的部分重點城市，一些將工業(ye) 用地用作倉(cang) 儲(chu) 物業(ye) 開發的開發企業(ye) 在後續項目審批、招商定位、稅收要求等方麵已然受到了諸多限製。

由於(yu) 一手招拍掛用地的供給局限，長三角區域部分重點城市中二手大宗交易在新增供應中比例仍在增加，交易價(jia) 格也不斷提升。市場的整體(ti) 租金價(jia) 格水平，會(hui) 受二手項目入市比重的影響，增幅提高。同時，二手項目在改建、新建及運營過程也依然會(hui) 麵臨(lin) 土地使用性質及稅收要求等各方麵的限製。

以下圖表為(wei) 頭等倉(cang) 調研長三角主要城市近五年（2015年-2019年）一手經營性倉(cang) 儲(chu) 用地的出讓數據：

▲需求增速放緩

2019年伊始，隨著中美貿易摩擦加劇，中國經濟增速趨緩，華東(dong) 區整體(ti) 倉(cang) 儲(chu) 需求增長緩慢，倉(cang) 儲(chu) 項目去化周期也將相應延長。但是，上海及臨(lin) 近上海的幾個(ge) 子市場，由於(yu) 大上海地區強大的消費能級，其市場需求量以及租金水平仍然保持穩定，空置率未見明顯上浮；

▲電商自建倉(cang) 儲(chu)

自2019年開始，二、三線城市電商自建倉(cang) 儲(chu) 項目入市比例有了顯著提升，部分市場需求被自用消解的同時，這些項目也將會(hui) 選擇投入經營以去化空餘(yu) 麵積。且電商自用為(wei) 主的倉(cang) 儲(chu) 特性使得自建倉(cang) 儲(chu) 相比專(zhuan) 業(ye) 開發商擁有更多的讓價(jia) 空間及租賃策略選擇，造成一定程度市場競爭(zheng) 的加劇；

▲用地性質及稅收政策嚴(yan) 苛

頭等倉(cang) 調研結果顯示，上海部分區域，隨著工業(ye) 用地使用限製和倉(cang) 儲(chu) 注冊(ce) 落稅要求日益嚴(yan) 格，被限物流園區麵臨(lin) 著租戶退租、定位調整、去化難度增加的困境。而上海範圍其他部分區域未受政策限的物流園區其租金水平由於(yu) 需求的增加隨之上漲；同時，部分成本敏感型以及大麵積需求客戶陸續遷移至了環滬地區。頭等倉(cang) 預測，在長三角一體(ti) 化的政策大環境下，上海及其周邊城市在後續幾年受到政策延伸性的影響會(hui) 日益明顯。

供給影響

▲理性投資選擇

投資方、開發商對宏觀經濟趨勢及需求市場波動緊密關(guan) 注，對於(yu) 投資標的的所在區域政策導向、用地性質、潛在需求來源將更加關(guan) 注。投資人和開發商趨向於(yu) 選擇更為(wei) 理性和長期的投資策略；

▲環滬外溢效應

隨著上海倉(cang) 儲(chu) 政策嚴(yan) 限，長三角一體(ti) 化進程不斷加快，產(chan) 業(ye) 鏈向周邊衛星城市繼續集聚發展，環滬區域位置優(you) 越的衛星城市仍然是投資方、開發商的熱點選擇。

以下圖表為(wei) 頭等倉(cang) 調研長三角主要城市截至2019年12月甲A庫、甲B庫的城市總體(ti) 量與(yu) 空置率：?甲A、甲B，是沿用頭等倉(cang) 對於(yu) 高標倉(cang) 庫、普通倉(cang) 庫的稱謂，有關(guan) 甲A及甲B的定義(yi) 詳見文末。

甲A庫方麵，上海和蘇州由於(yu) 2019年新增供應較少，空置麵積穩定去化（不包括受政策限製的項目），空置率較上一年仍有所下降。而受新項目入市、需求波動等因素影響，南京、南通、嘉興(xing) 、寧波甲A庫空置率上升幅度較大，均超過10%。南京市場，由於(yu) 江寧區一近12萬(wan) 平方米的甲A庫項目於(yu) 本季度剛剛入市，空置率上升了5.5個(ge) 百分比至19.12%。