文|王倩

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　　近日，旭輝地產(chan) （旭輝控股團體(ti) 00884.HK）表露2019全年業(ye) 績公告。

　　繼2017年銷售破千億(yi) 後，這家“新一線”地產(chan) 公司持續保持著較高的增長速度，僅(jin) 僅(jin) 兩(liang) 年時間就再上一個(ge) 台階，全麵實現合同銷售金額2006億(yi) 元，同比增長32%。

　　但細看財報可以發現，即使是旭輝這樣仍在高速增長中的地產(chan) 企業(ye) ，2019年同樣在行業(ye) 的困頓下出現放緩跡象。

　　增速放緩與(yu) 融資本錢攀升

　　財報顯示，2019年旭輝地產(chan) 實現已確認收進548億(yi) 元，米兰体育全站，同比增長29.3%；核心淨利潤69.03億(yi) 元，同比增長24.7%。在與(yu) 旭輝相同規模的房企中，公司這一增長速度還算不錯。

　　但縱向比較可以發現，與(yu) 過往相比，旭輝地產(chan) 的增速已經開始放緩。

　　數據顯示，旭輝地產(chan) 2017年營收增幅高達43.19%，到了2018年度時變為(wei) 33.13%，2019年度則進一步放緩至29.26%。

　　與(yu) 之相應，公司核心淨利潤增長率從(cong) 上一年度的35.6%下滑超10個(ge) 百分點至24.7%，公司毛利率與(yu) 核心淨利潤率也分別從(cong) 34.7%與(yu) 13.1%降至2019年度的30%與(yu) 12.6%。

　　增速放緩的同時，旭輝地產(chan) 的融資本錢也大幅增長。

　　財報顯示，公司的融資本錢從(cong) 2018年的3.68億(yi) 上升至2019年的7.28億(yi) ，足足翻了一倍。

　　融資本錢的上升與(yu) 旭輝地產(chan) 大幅拿地有關(guan) 。

　米兰体育全站　2019全年，旭輝地產(chan) 土儲(chu) 麵積上升至5070萬(wan) 平方米，新增土儲(chu) 1520萬(wan) 平方米，拿地總本錢較2018年增加約54億(yi) 元。

　　值得留意的是，旭輝地產(chan) 2019年新增土儲(chu) 中有約33%是通過一二級聯動、舊改和收購等多元化方式獲取。

　　旭輝地產(chan) 總裁林峰在業(ye) 績發布會(hui) 上表示，多元化拿地是為(wei) 有效提升土儲(chu) 的權益比重，2020年旭輝計劃將土儲(chu) 權益比重提升到70%，未來持續穩定在65%-70%之間。

　　而從(cong) 公然數據來看，這一方式帶給公司最直觀的變化是拿地均價(jia) 的降低——2018年，公司均勻土地收購本錢為(wei) 6190元平米，2019年則降為(wei) 5425元/平米。

　　貿易應收賬款激增與(yu) 現金流惡化

　　除開發展速度的變化，旭輝地產(chan) 整份財報中最讓人迷惑的是貿易應收賬款的變動。

　　財報顯示，2019年度，公司的貿易應收款項金額為(wei) 26.72億(yi) 元，較往年同期大幅增長3.13倍。

　　一般來說，當應收賬款大幅進步時，相應的壞賬計提金額也會(hui) 有所進步。但旭輝地產(chan) 2019年度的信貸虧(kui) 損卻不升反降，從(cong) 176.8萬(wan) 元減至80萬(wan) 元，與(yu) 常理不符。

　　有沒有可能是較長賬期的款項得到回收，而新增應收款由於(yu) 賬期較短才做了很少的計提？

　　從(cong) 財報中表露的數據看，空運報價(jia) 海運價(jia) 格，按照貿易應收賬款賬齡分析，公司1年以內(nei) 各期限與(yu) 1年以上的應收款與(yu) 往年度相比，均有明顯提升。

　　再具體(ti) 看，2018年度，公司的貿易應收賬款額總計6.45億(yi) 元，對應到2019年度的1年以上應收賬款額，這一數字為(wei) 3.37億(yi) 元。也就是說，續費有超過3億(yi) 元的應收賬款在往年一年都沒有收回，占比超過了50%。

　　造成應收賬款無法收回的原因有很多，3億(yi) 元的額度相較公司500多億(yi) 元的收進比例也並不高，但對應收賬款計提的力度卻能反映出旭輝地產(chan) 在財務處理上對於(yu) 風險的態度。

　　此外，千航貨運 空運價(jia) 格，盡管賬上趴著576億(yi) 元的現金及銀行存款，但公司的現金流狀況卻出現惡化。

　　多份由德勤出具的旭輝團體(ti) 股份有限公司（旭輝進行房產(chan) 開發、物業(ye) 投資等業(ye) 務的主體(ti) 公司，該公司的母公司為(wei) 上海旭輝投資谘詢有限公司，終極控股母公司為(wei) 港股上市公司旭輝控股）2019年度的審計報告顯示，公司2019年度經營米兰体育全站活動產(chan) 生的現金流量淨流出額為(wei) 46.79億(yi) 元，而在2018年度這一數值為(wei) 25.55億(yi) 元的淨流進。

　　（完）

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（責任編輯：李顯傑 ）