國內(nei) 疫情漸漸平息，大部分城市慢慢恢複了往日的車水馬龍，但國外疫情卻有了暴脾氣，確診人數節節攀升。

無論國內(nei) 還是國外，在這場抗疫大戰中，你會(hui) 發現物流是名正言順的背後英雄。補給隔離期居民大量生活用品，運送醫療物資，支援國外物資，哪裏都離不開它。

其中菜鳥物流依托國內(nei) 150多座電商倉(cang) 儲(chu) 園區所構成的聰明供給鏈，持續向湖北輸送各類物資。而萬(wan) 科旗下的萬(wan) 瑋物流也無償(chang) 開放了全國27個(ge) 城市59個(ge) 物流園，用於(yu) 應急周轉倉(cang) 儲(chu) 及多溫區食品物流儲(chu) 存運輸。

嗅覺靈敏的房企原來早已進局物流地產(chan) ，除了萬(wan) 科，碧桂園2017年進股中集產(chan) 城，綠地戰略合作中遠海運，遠洋頻頻收購物流企業(ye) ，榮盛聯合菜鳥，姿勢不同，但方向一致。不過也有業(ye) 內(nei) 人士表示，房企做物流地產(chan) ，進不了前三，很危險。

物流地產(chan) 有賺頭

實則是背後有缺口

拿地難也影響市場供給

有人會(hui) 迷惑物流地產(chan) 究竟是什麽(me) ？

簡單來說是存放貨物，中轉貨物、分發貨物的空間，空間中會(hui) 包含貨物的儲(chu) 存、裝卸、包裝、流通加工等，為(wei) 了實現貨物從(cong) 供給地到接收地的流通，運輸、配送和信息治理是其中的必要配套服務。

說物流地產(chan) 是銷售供給鏈中的關(guan) 鍵一環一點不誇張！

當前物流地產(chan) 主要依靠租金收進，即靠空間掙錢，不過目前這個(ge) 空間供給不太充足，所以租金持續上漲，全國主要城市的物流倉(cang) 庫空置率持續下行。

與(yu) 此同時，物流地產(chan) 展現出優(you) 異的資金回報率，勢頭強過寫(xie) 字樓、商展等標的物，據深創投不動產(chan) 基金公司的相關(guan) 負責人表示，2019上半年全國主要城市不動產(chan) 投資中，物流的收益率最高，遠景明朗。

資料來源：據公然資料整理

正是有這麽(me) 誘惑的發展遠景， 所以諸如萬(wan) 科、碧桂園、綠地、遠洋等房企逐步進進。以萬(wan) 科為(wei) 例，2014年進局創立萬(wan) 瑋物流，目前萬(wan) 瑋物流主營的冷庫規模國內(nei) 第一，截止2019年12月31日，已進駐44個(ge) 城市，可租賃物業(ye) 的建築麵積逾1086萬(wan) 平方米。

此外2018年，萬(wan) 科還聯合國內(nei) 財團收購了物流巨頭普洛斯，其中萬(wan) 科團體(ti) 出資約168億(yi) 人民幣，占股21.4%，成為(wei) 普洛斯第一大股東(dong) 。

17年的雙十一中，10億(yi) 快遞件裏，就有5億(yi) 將是從(cong) 普洛斯和萬(wan) 科雙方倉(cang) 庫中運出，萬(wan) 科已經在物流市場上具有一席之地。

一、物流地產(chan) 供不應求的是高標倉(cang)

物流地產(chan) 的發展態勢看起來好，房企卻不能盲目樂(le) 觀，以為(wei) 幹就能掙錢，必須留意市場主要缺高標倉(cang) 。總量看，我國物流地產(chan) 存量並不低，約為(wei) 9.55億(yi) 平米，但是優(you) 質物流設施占比僅(jin) 約5%。

數據來源:Wind，易商紅木，平安證券研究所

那麽(me) 市場上究竟需要什麽(me) 樣的倉(cang) 儲(chu) 物流了？我們(men) 先看看物流地產(chan) 的客戶（如下圖）。

以萬(wan) 瑋物流的客戶結構為(wei) 例，主要為(wei) 電商、快遞快運、實體(ti) 製造、現代零售等。

圖片來源：物流指聞

就零售商而言，首先電商的需求一直就很旺盛，2018年，我國實物商品網上零售額高達7.02萬(wan) 億(yi) 元。這些都依靠高效、及時、穩定的現代物流設施的支撐，盡管一些電商企業(ye) 如京東(dong) 、阿裏、蘇寧會(hui) 自建倉(cang) 儲(chu) ，但隻會(hui) 在一些關(guan) 鍵節點建，空運報價(jia) 海運價(jia) 格，一部分需求仍寄托在物流地產(chan) 商身上。

其次經此一“疫”，傳(chuan) 統零售如超市、便利店、生鮮店的線上線下一體(ti) 化呼聲更大，尤其是2小時內(nei) 的配送更是推動著前置倉(cang) 的應用，且冷庫的需求也顯突出。

此外受產(chan) 業(ye) 升級因素影響，高新技術和裝備製造業(ye) 的物流需求也穩步提升。

這些都透露出一個(ge) 信號，高標倉(cang) 需求增加，而高標倉(cang) 需要滿足高效、及時、便捷等特點。這裏不得不再次提到萬(wan) 科，其高標倉(cang) 規模達到全國第二，可見做物流地產(chan) 萬(wan) 科是認真的。

二、物流用地不好拿

物流地產(chan) 有著鮮明發展遠景的同時，也得麵對一個(ge) 現實，物流用地供給少，不好拿地。物流地產(chan) 屬於(yu) 產(chan) 業(ye) 地產(chan) 的一部分。

由於(yu) 物流用地價(jia) 格低，且帶來的稅收少，對地方政府財政貢獻有限，所以在土地出讓上沒有上風。從(cong) 2015年起，我國工礦倉(cang) 儲(chu) 用地供給持續處於(yu) 低位。但在一些產(chan) 業(ye) 基礎雄厚的地方，空運報價(jia) 海運價(jia) 格，政府也會(hui) 有斟酌。

房企做物流地產(chan)

收並購、合夥(huo) 搭班子、存量改造……

都是拿地的好法子

房企進局物流地產(chan) 多通過收並購、進股、合作開發等方式，進進之後，短時間內(nei) 主要還是發揮特長做建造，有了項目之後補足自身的物流運營服務能力。在招拍掛市場拿地機會(hui) 未幾的情況，房企可考慮這些方法。

一、成立基金，收並購拿地

在住宅開發市場，當市麵上的地變少時，房企會(hui) 捉住收並購機會(hui) 擴充土儲(chu) 。物流地產(chan) 市場同理，當招拍掛市場不好拿，可尋求收購機會(hui) 。

比如萬(wan) 科2015年創立萬(wan) 瑋物流品牌，正式進軍(jun) 物流地產(chan) 時，采取了一連串收並購動作，迅速布局。比如2018年並購太古冷鏈平台，側(ce) 重布局冷鏈物流業(ye) 務。而對於(yu) 收並購中需要的資金，萬(wan) 瑋物流成立一係列物流地產(chan) 基金用於(yu) 擴張。

二、合夥(huo) 搭班子，一起做開發

進股物流企業(ye) 。一些二手地標的物權屬清楚，可有效縮短項目審批、開發報建速度。所以一些房企拿地時會(hui) 選擇從(cong) 企業(ye) 受眾(zhong) 購買(mai) ，或者直接進股物流企業(ye) 獲得土地所有權。

比如遠洋地產(chan) 進股了中國物流資產(chan) （宇培團體(ti) ），又先後投資鄭明現代物流、九曳供給鏈、駒馬物流等多家物流企業(ye) ，目前還已在十個(ge) 城市布局十個(ge) 物流項目，總建築麵積達87萬(wan) 平方米。

與(yu) 電商合作，房企主責建造，電商負責項目招商和品牌集聚。由於(yu) 很多地方政府看重電商的稅收貢獻及經濟帶動作用，所以一般會(hui) 給予很多支持，所以房企可聯合電商企業(ye) 一起拿地。

和實體(ti) 企業(ye) 合作，幫他們(men) 定製獲取土地需求。除了找電商，和一家具備較強稅收貢獻能力的實體(ti) 企業(ye) ，在項目層麵結成合作關(guan) 係，一起向地方政府提出土地需求，也是成功獲取土地的一種方式。

比如普洛斯有一個(ge) 貿易特色就是幫客戶定製，，與(yu) 德國汽車製造商戴姆勒團體(ti) 已經在中國合作過四個(ge) 項目。最新一次是，普洛斯在浙江杭州灣區為(wei) 戴姆勒東(dong) 北亞(ya) 零部件服務貿易公司打造近5萬(wan) 平方米的大規模定製級售後零部件配送中心。

不得不說，這種定製化策略既為(wei) 普洛斯提供了穩定的客戶需求，也為(wei) 其拿地做項目提供了一個(ge) 很好的法子。

三、改造經營不善的閑置資產(chan) ，老舊倉(cang) 庫廠房

有老舊倉(cang) 庫、廠房或者因經營不善而閑置的土地，若交通條件和產(chan) 業(ye) 基礎有上風，可以考慮接手“變廢為(wei) 寶”，改造成高端物流倉(cang) 庫。

比如綠地搭夥(huo) 中遠海運，據公然報道，合作方式為(wei) 在全國主要港口城市獲取土地，開發建設物流產(chan) 業(ye) 地產(chan) 項目。同時雙方將共同探索城市產(chan) 業(ye) 轉型過程中老碼頭、廠房等產(chan) 業(ye) 工地的改造利用，輔之於(yu) 節能和新能源技術，打造成改造示範項目。

但有米兰体育全站業(ye) 內(nei) 人士表示，這種模式一定要留意不能違反城市總體(ti) 規劃。有些土地閑置時，地方政府並不會(hui) 過分關(guan) 注，當需要進行再開發利用時，政府就會(hui) 實施各類監管，為(wei) 避免出現拿了地後不能順利開發，一定要先搞清楚土地的使用性質。

搭建數字化信息平台

創建無人物流

打造高標倉(cang) 的必修課

高標倉(cang) 跟傳(chuan) 統倉(cang) 的區別在哪了？

首先就是高標倉(cang) 的貨物周轉快，從(cong) 具體(ti) 的存貨周轉數據來看，現代化高端倉(cang) 儲(chu) 的存貨周轉天數不到傳(chuan) 統倉(cang) 儲(chu) 的10%，庫存 SKU 能夠達到傳(chuan) 統倉(cang) 儲(chu) 的 10 倍。其次揀選效率高，搜索盤點貨物時間比傳(chuan) 統人工方式減少 95%。

此外實現貨物的快周轉，幫助客戶減少庫存資金占用，也能提升自己的倉(cang) 儲(chu) 坪效。而要實現這些，必須做好以下幾件事！

一、搭建信息治理平台，提升物流運營效率

疫情前期，湖北省內(nei) 各市區醫院因嚴(yan) 重缺乏物資，而不得不向社會(hui) 求助，接收了很多物資的紅十字會(hui) 卻不能及時補充供給，一時間站在風口浪尖。

有物資，為(wei) 啥各醫院還缺了？

據央視總台記者的探訪，一很多物資積存在倉(cang) 庫排隊等待檢驗，二倉(cang) 庫內(nei) 的治理職員不知道有多少貨物，也不知道貨物放在哪個(ge) 地方，整個(ge) 倉(cang) 庫是混亂(luan) 的，終極導致有貨發不出。

而這些題目的根源從(cong) 技術層麵上看，紅十字會(hui) 倉(cang) 庫的信息治理能力不足，嚴(yan) 重影響了物流進出庫的效率。

之後湖北九州通醫藥物流接管，短短一天時間就建成了一個(ge) 現代信息化的物流中心。從(cong) 進倉(cang) 、分區、分類、編碼、掃描蘊躲到定向發放，流程清楚，終極實現有序發放，且做到賬目清楚，將紅十字會(hui) 半個(ge) 月做不完的工作，2小時完成。

同時這種貨物數據在線化後，可利用大數據，共享協同等技術，實現“物流在線化”，依托雲(yun) 服務、雲(yun) 平台，海運報價(jia) 國際快遞，能整合、治理和調度數據資源，提升效率。

比如往年12月底，京東(dong) 信息平台發現武漢、華中地區的口罩銷量明顯上升，這一異常數據立即被重點關(guan) 注，於(yu) 是武漢“亞(ya) 洲一號”倉(cang) 儲(chu) 運轉中心開始大批量備貨。疫情爆發後，京東(dong) 第一時間援助武漢100萬(wan) 隻口罩，數據的威力可見一斑。

二、智能無人物流，全麵提升倉(cang) 庫坪效

房企忙著造車，做機器人，實在跟物流行業(ye) 的需求很近，很多物流企業(ye) 為(wei) 了提升貨物周轉和送貨效率，忙著造無人機、無人倉(cang) 。房企若想涉足高端物流，無人物流是必修課。

具體(ti) 來講，物流倉(cang) 儲(chu) 中若想要提升貨物的周轉，關(guan) 鍵在於(yu) 提升貨物的分揀效率和打包效率，我們(men) 以京東(dong) 亞(ya) 洲一號的分揀無人倉(cang) 為(wei) 例，其中包含智能分揀線、分揀機器人、打包機器人。

首先其倉(cang) 內(nei) 全為(wei) 自動立體(ti) 倉(cang) 庫，設備線也自動化，便於(yu) 高效運轉。

圖片來源：澎湃新聞

其次假如來訂單了，利用分揀機器人將貨物從(cong) 庫區分揀出來，它1分鍾累積跑200公裏，完成商品抓取近2000餘(yu) 次。

圖片來源：澎湃新聞

另外倉(cang) 內(nei) 采用磁懸浮自動打包係統，引進機器人1分鍾可實現5000件商品的智能打包。

圖片來源：澎湃新聞

我們(men) 以大連京東(dong) 物流2500平方米的倉(cang) 庫為(wei) 例，其中有860組一人多高的貨架，上萬(wan) 種數碼美妝各類商品，采用這類智能設備後，相較於(yu) 傳(chuan) 統倉(cang) 庫，智能倉(cang) 庫可節省50%麵積、50%職員，而揀貨出庫的效率是傳(chuan) 統倉(cang) 庫的3倍以上。

聰明物流不僅(jin) 提升倉(cang) 庫坪效，還能大幅縮短配送時間，比如你早上醒來點個(ge) 牛奶，中午就能到達你的餐桌。目前京東(dong) 物流在全國十餘(yu) 個(ge) 城市群，可實現“半日達”，“24小時達”城市覆蓋率95%。除了京東(dong) ，菜鳥的“菜鳥小G”，蘇寧物流的“蘇寧雲(yun) 倉(cang) ”均大力倡導無人化物流。

三、做好配套服務建設，有條件的還可以參與(yu) 運輸服務

萬(wan) 緯物流除了布局冷鏈存儲(chu) 業(ye) 務，還為(wei) 冷鏈企業(ye) 提供幹線運輸及末端配送的個(ge) 性化物流服務。

首先萬(wan) 瑋物流有自己的配送隊伍，其中車輛有自營的，也有外部協助的。截止2019年中期，據悉萬(wan) 瑋物流冷鏈幹線上擁有自營冷鏈車10多台，外部合作車輛2000多台。

此外這些車輛全部納進運輸治理係統TMS治理，可實時回傳(chuan) 運輸路徑和溫度數據，實現全程管控。

終極可實現城市中轉、城市配送的接力運輸，且覆蓋到最後一公裏的配送服務。譬如在萬(wan) 瑋南橋冷鏈物流園中，DQ（冰雪皇後）、中糧、棒約翰等食品企業(ye) 就進駐其中，其中萬(wan) 瑋冷運團隊承接了棒約翰中心廚房的部分配送業(ye) 務。

四、生鮮、醫療冷鏈服務是細分業(ye) 務中的香餑餑

冷鏈成為(wei) 近幾年物業(ye) 地產(chan) 中增長最迅速的板塊，其中廣為(wei) 人知的就是萬(wan) 科2018年收購了太古冷鏈，其後遠洋、平安不動產(chan) 等也開始進進冷鏈物流。

其中冷鏈中生鮮冷鏈、醫藥冷鏈尤為(wei) 引人注目，特別是在這次疫情期間對於(yu) 生鮮的需求達到頂峰。有人說過了這段時間，可能需求就會(hui) 降下來，實在不然，有冷鏈業(ye) 內(nei) 人士表示，國外大型城市治理中，很多城內(nei) 嚴(yan) 禁活禽家畜屠宰，在城外屠宰之後以凍鮮的形式進城。

這次疫情之後，大城市內(nei) 的活禽屠宰想必會(hui) 有所管控，預計生鮮冷鏈的需求會(hui) 有一波井噴。

同時毛利潤高的醫療冷鏈也是待挖掘的藍海之一。目前順豐(feng) 、京東(dong) 都已開始著手，其中順豐(feng) 發布了“順豐(feng) 醫藥供給鏈‘方案+’”和“順豐(feng) 醫院‘方案+’”解決(jue) 方案”，除了布局醫藥物流可視化平台外，順豐(feng) 還在醫藥物流領域研發並落地了區塊鏈醫藥溯源、無人機醫藥運輸等特殊服務。

不過無論是醫療還是生鮮冷鏈倉(cang) 庫跟其他倉(cang) 庫有很多區別。首先位置間隔市中心近一點；其次用電有要求，用電量一般得根據當地用電收留量確定，大量用電需求需提前報批；此外製冷技術要求高。