自2018年以來，受產(chan) 業(ye) 轉型升級、中美貿易摩擦和整體(ti) 環境不確定性增加的影響，深圳實體(ti) 企業(ye) 擴租和搬遷的意願有所減弱，觀看情緒濃厚。第一太平戴維斯深圳產(chan) 業(ye) 地產(chan) 部針對產(chan) 業(ye) 物流市場進行跟蹤與(yu) 分析，以為(wei) 深圳產(chan) 業(ye) 物業(ye) 市場需求雖短期放緩，但受益於(yu) 良好的產(chan) 業(ye) 基礎，有理由繼續看好其中長期市場。

受宏觀經濟環境影響，產(chan) 業(ye) 物流市場需求放緩

今年以來，產(chan) 業(ye) 物流市場需求開釋的速度有所放緩，廠房和倉(cang) 庫（指普通倉(cang) ，下同）市場的大麵積租賃成交鮮見。需求放緩的同時，一向空置率較低的深圳廠房、倉(cang) 庫市場空置率出現了小幅上升。2019年2季度，米兰体育全站，廠房物業(ye) 的空置率上升至10%，高標準倉(cang) 庫的空置率在今年2季度上升至3%，整體(ti) 仍維持低位（詳見圖一）。

圖一：深圳廠房和高標倉(cang) 空置率走勢

數據來源：第一太平戴維斯深圳產(chan) 業(ye) 地產(chan) 部

盡管深圳廠房物業(ye) 幾乎無新增供給，但整體(ti) 市場存量較大，需求的放緩也導致租金上漲受阻，市場租金並未延續往年持續增長態勢，整體(ti) 均勻租金水平較為(wei) 平緩，個(ge) 別片區和項目甚至出現租金下調。

據第一米兰体育全站太平戴維斯深圳產(chan) 業(ye) 地產(chan) 部研究數據顯示，2019年上半年深圳廠房物業(ye) 的均勻租金錄得30.69元/㎡·月，與(yu) 上年幾乎持平（詳見圖二）。

相對於(yu) 廠房市場，深圳高標準物流倉(cang) 在過往一直都是“一庫難求”，但今年需求出現下滑情況，一些優(you) 質倉(cang) 庫項目開始出現空置麵積，整體(ti) 租金價(jia) 格相對於(yu) 往年無明顯上漲，2019年第2季度錄得均勻租金55元/㎡·月。

圖二：深圳各片區廠房租金情況

數據來源：第一太平戴維斯深圳產(chan) 業(ye) 地產(chan) 部

受益於(yu) 深圳良好的產(chan) 業(ye) 基礎，繼續看好產(chan) 業(ye) 物流市場中長期趨勢

深圳是國內(nei) 典型的產(chan) 業(ye) 城市，產(chan) 業(ye) 門類豐(feng) 富、基礎雄厚、科技含金量高；綱領性文件也將為(wei) 深圳產(chan) 業(ye) 未來發展指明方向和帶來新的發展契機。

今年年初發布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，粵港澳大灣區戰略定位為(wei) 建成世界新興(xing) 產(chan) 業(ye) 、先進製造業(ye) 和現代服務業(ye) 基地。同時要求深圳繼續發揮作為(wei) 經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，努力成為(wei) 具有世界影響力的創新創意之都。

最新的《關(guan) 於(yu) 支持深圳建設中國特色社會(hui) 主義(yi) 先行示範區的意見》提出將給予深圳產(chan) 業(ye) 發展一定的政策支持，包括發展5G、人工智能網絡空間科學與(yu) 技術、生命信息與(yu) 生物醫藥技術產(chan) 業(ye) ，以及圍繞深圳建成國際科技信息中心、科技創新中心、綜合性國家科學中心等高新技術產(chan) 業(ye) 集群。

隨著戰略新興(xing) 產(chan) 業(ye) 的發展壯大，其產(chan) 業(ye) 鏈上各個(ge) 環節收留量擴大，將會(hui) 帶來不同類型產(chan) 業(ye) 物業(ye) 空間需求的增長。

2018年深圳第二產(chan) 業(ye) 增加值9961.95億(yi) 元，增長9.3%，占全市地區生產(chan) 總值的比重為(wei) 41.1%。四大支柱產(chan) 業(ye) 中的高新技術產(chan) 業(ye) 增加值和物流業(ye) 增加值分別為(wei) 8296.63億(yi) 元和2541.58億(yi) 元。除了夯實支柱產(chan) 業(ye) 外，深圳也在大力育發展戰略新興(xing) 產(chan) 業(ye) ，2018年戰略性新興(xing) 產(chan) 業(ye) 增加值合計9155.18億(yi) 元，比上年增長9.1%，占地區生產(chan) 總值比重37.8%。

在支持產(chan) 業(ye) 發米兰体育全站展上，深圳也是不遺餘(yu) 力。M0和W0用地的供給，海運報價(jia) 國際快遞，為(wei) 產(chan) 業(ye) 和物流的發展拓展了物業(ye) 空間，滿足產(chan) 業(ye) 升級對更高品質物業(ye) 的需求，千航貨運 空運價(jia) 格，進步了土地利用效率。

《深圳市產(chan) 業(ye) 區塊線治理辦法》限製工改M0，並且對M1用地的開發提出要求，通過“產(chan) 業(ye) 上樓”的方式留住產(chan) 業(ye) 的生產(chan) 製造環節，尤其是高端製造環節。以此看來，未來深圳產(chan) 業(ye) 物業(ye) 供給會(hui) 隨之增多，整體(ti) 市場將會(hui) 呈現供需兩(liang) 旺的局麵。

固然當前市場整體(ti) 需求不旺，但部分行業(ye) 的企業(ye) 尋租仍表現積極。從(cong) 第一太平戴維斯深圳產(chan) 業(ye) 地產(chan) 部跟進的客戶來看，來自國外的第三方物流、零售及來自國內(nei) 的智能製造等行業(ye) 的租戶在深圳積極尋租合適的物業(ye) 空間。從(cong) 今年景交的案例可以看出，智能製造（上海賽凱智能）、機器人（北京梅卡曼德）以及部分行業(ye) 小規模生產(chan) 環節等在租賃市場表現仍較為(wei) 活躍。

受益粵港澳大灣區產(chan) 業(ye) 零售發展，物流地產(chan) 需求將外溢

物流需求與(yu) 產(chan) 業(ye) 消費市場發展緊密相關(guan) ，大灣區產(chan) 業(ye) 和零售業(ye) 發展較快，促進大量物流配送與(yu) 倉(cang) 儲(chu) 需求的增長；同時，受益於(yu) 大灣區良好的交通設施，物流地產(chan) 發展迅速。

對於(yu) 深圳來說，高標準物流倉(cang) 一直供給稀缺，即便短期出現了空置，隨著市場的發展將很快被吸納。考慮土地利用效率的題目，深圳未來新增物流用地的可能性不大，因此，一部分需求靠存量的倉(cang) 庫來滿足，另一部分需求將需要轉移到惠州、肇慶、江門等城市。

第一太平戴維斯深圳產(chan) 業(ye) 地產(chan) 部董事龔勇高表示，從(cong) 產(chan) 業(ye) 發展基礎、產(chan) 業(ye) 升級的規律、政策支持以及市場的表現來看，深圳產(chan) 業(ye) 物流市場的未來呈向好態勢，同時隨著深圳高標準物流倉(cang) 供不應求的情況加劇，物流倉(cang) 儲(chu) 需求外溢的趨勢將逐漸明晰。