來源：REITs行業(ye) 研究

新冠肺炎疫情對各國的基礎設施是一場嚴(yan) 厲的考驗，對於(yu) 物流行業(ye) 也是一次真金淬煉。作為(wei) 電商經濟的基礎設施，在中心力推“新基建”的大背景下，相信物流行業(ye) 也將持續發展迭代，在變革與(yu) 創新中加速行業(ye) 內(nei) 的優(you) 越劣汰。

物流行業(ye) 在經曆了幾年的戰略投資和股權並購之後，已經進進了競爭(zheng) 格式加劇調整的時期，空運報價(jia) 海運價(jia) 格，此時也正是投資人彌補短板、擴張版圖的良好時機。

本文以金杜在物流地產(chan) 投資並購項目中的經驗為(wei) 基礎，從(cong) 投資物流地產(chan) 的角度，重點對物流地產(chan) 項目中需要特別關(guan) 注的幾項法律題目進行扼要的分析。

作者丨金杜律師事務所：樊榮（合夥(huo) 人） 陳樺?劉蕭嘉?靳行

前 言

2020年4月8日零點，武漢地標江漢關(guan) 的鍾聲響徹兩(liang) 江四岸，在經曆了76天的戰疫洗禮之後，武漢迎來了重啟，新冠病毒疫情的防控狀況在我國也進進了一個(ge) 新的階段。

回看這段特殊時期中處於(yu) 封城或居家隔離狀態的生活狀態，物流行業(ye) ，作為(wei) 保證社會(hui) 運轉的重要行業(ye) 之一，在特殊時期逆行而上。順豐(feng) 、京東(dong) 、菜鳥等幾家大型物流企業(ye) 挺身而出，在疫情期間持續運轉，米兰体育全站，為(wei) 維持疫情前線的日常生活以及醫療防疫物資的輸送發揮了重要作用。

國內(nei) 多家物流企業(ye) 也基本領先社會(hui) 其他行業(ye) 先行複工，為(wei) 商企的複工複產(chan) 和社會(hui) 的正常運行提供了便利環境。

新冠疫情對各國的基礎設施是一場嚴(yan) 厲的考驗，對於(yu) 物流行業(ye) 也是一次真金淬煉。作為(wei) 電商經濟的基礎設施，在中心力推“新基建”的大背景下，相信物流行業(ye) 也將持續發展迭代，在變革與(yu) 創新中加速行業(ye) 內(nei) 的優(you) 越劣汰。

本文將以金杜在物流地產(chan) 投資並購項目中的經驗為(wei) 基礎，從(cong) 投資物流地產(chan) 的角度，重點對物流地產(chan) 項目中需要特別關(guan) 注的幾項法律題目進行扼要的分析。

01

土地用途題目：產(chan) 業(ye) 用地 or 倉(cang) 儲(chu) 用地？

由於(yu) 物流項目的特殊性，建設物流項目的選址尤為(wei) 重要，因此投資人在接觸物流項目時首要關(guan) 注的便是項目的土地。土地的位置、性質、用途、麵積等均是開發商和投資人需要考量的因素，其中，土地的用途輕易被輕視甚至忽略。

比較常見的一個(ge) 誤區是實踐中有很多物流項目是利用產(chan) 業(ye) 用地開發的，而細究國家標準《土地利用現狀分類》，物流倉(cang) 儲(chu) 設施、配送中心、轉運中心等項目均應當使用倉(cang) 儲(chu) 用地。一直以來，倉(cang) 儲(chu) 用地供不應求的情況都較為(wei) 常見。

在我們(men) 接觸過的項目中，較早期時有很多的物流項目是在產(chan) 業(ye) 用地而非在倉(cang) 儲(chu) 用地上進行開發的。其背後的原因跟城市規劃過程中直接被規定為(wei) 倉(cang) 儲(chu) 用地的土地麵積較少，且政府對於(yu) 倉(cang) 儲(chu) 用地的稅收有諸多考量等因素有關(guan) 。

對於(yu) 土地用途的界定，嚴(yan) 格意義(yi) 上來講，倉(cang) 儲(chu) 用地不但不可被回為(wei) 產(chan) 業(ye) 用地的項下，其二者實屬並列平級的關(guan) 係。

根據國土資源部組織修訂於(yu) 2017年11月1日發布的國家標準《土地利用現狀分類》，產(chan) 業(ye) 用地（0601）和倉(cang) 儲(chu) 用地（0604）二者同屬於(yu) 工礦倉(cang) 儲(chu) 用地（一級種別）下的二級種別；住建部於(yu) 2012年1月1日發布的《城市用地分類與(yu) 規劃建設用地標準》中同樣將產(chan) 業(ye) 用地和物流倉(cang) 儲(chu) 用地並列分類為(wei) 兩(liang) 種用地大類。

同時，自然資源部官方網站中土地利用治理司的官方答複中載明，產(chan) 業(ye) 用地、倉(cang) 儲(chu) 用地同為(wei) 二級地類，屬於(yu) 不同用途，如需將倉(cang) 儲(chu) 用地調整為(wei) 產(chan) 業(ye) 用地屬於(yu) 土地用途變更。

根據上述規定，倉(cang) 儲(chu) 用地和產(chan) 業(ye) 用地屬於(yu) 兩(liang) 種不同的用地分類，用途也完全不同，因此，現實中部分物流企業(ye) 或開發商在產(chan) 業(ye) 用地上建設開發物流項目是存在法律瑕疵的。

嚴(yan) 格意義(yi) 上講，這種操縱需要申請變更土地用途。根據《土地治理法》第五十六條規定，“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償(chang) 使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關(guan) 人民政府自然資源主管部分同意，報原批準用地的人民政府批準。”如未按照批準的土地用途使用土地，根據《土地治理法》第八十一條的規定，土地將存在被收回和處以罰款的風險。

對於(yu) 投資人來說，假如擬投資的物流項目用地確實並非倉(cang) 儲(chu) 用地，投資人應當盡早與(yu) 當地政府部分溝通，了解變更土地用途的可能性以及相關(guan) 本錢。

根據我們(men) 的經驗，成功變更土地用途的案例極少，且假如一旦選擇申請變更土地用途，將會(hui) 需要耗費較長的時間。

在投資人希看盡快完成項目交割的情況下，建議投資人促使賣方協調國土、規劃等政府部分，取得相關(guan) 部分在項目用地上開發建設經營物流項目的同意函件（或寬免函/安慰函），同時在交易文件中要求賣方就此題目提供針對性的承諾和相關(guan) 賠償(chang) ，從(cong) 而降低投資項目的法律風險和貿易風險。

假如擬投資的物流項目尚在早期開發階段，可以要求開發商在報規報建的相關(guan) 文件中盡量體(ti) 現倉(cang) 儲(chu) 、廠房、倉(cang) 庫等建築和設施的內(nei) 收留，並在設計上達到相關(guan) 設計標準。

在一些個(ge) 別的案例中，我們(men) 也見過項目的土地用途一開始是產(chan) 業(ye) 用地，後期在辦理不動產(chan) 權證書(shu) 時，固然土地用途仍然為(wei) “產(chan) 業(ye) ”，但對於(yu) 物業(ye) 的用途增加了“物流”或“倉(cang) 儲(chu) ”的功能。

02

變相減免土地出讓金 –?政府的承諾是否可以兌(dui) 現？

投資協議（又稱合作協議、進園協議、引進合同等）對於(yu) 物流項目來說是一份較為(wei) 關(guan) 鍵的文件。

通常情況下，在拿到項目之前，當地政府主管機關(guan) 會(hui) 與(yu) 開發商就該物流項目的土地出讓、用地規劃指標、投資開發、運營、轉讓等各環節的相關(guan) 內(nei) 收留簽署一份投資協議，米兰体育全站，一方麵明確開發商開發本項目所需要達到的投資強度、投產(chan) 時間、納稅貢獻等，另一方麵政府也會(hui) 根據開發商對項目的特定需求給予一定的支持，如土地條件、項目補貼和稅收優(you) 惠政策等。

從(cong) 保護投資人權益的角度出發，投資人應當從(cong) 法律和財務等方麵了解開發商是否已經按約定開發項目，項目是否已達標，同時需要關(guan) 注政府提供的項目補貼、扶持和優(you) 惠政策是否已經兌(dui) 現。

在早期的項目中，政府可能會(hui) 在招商引資過程中向投資人承諾提供一定的項目補貼或稅收優(you) 惠，但根據下表各項法律法規和其他規範性文件所規定的內(nei) 收留，假如政府的類似承諾實質上是在變相減免土地出讓金，該等承諾在履行上將存在一定的風險。

根據《合同法》第五十二條，違反法律、行政法規的強製性規定的合同存在被認定為(wei) 無效的風險。

在司法實踐中，部分法院援引了上述《房地產(chan) 治理法》第十九條（同時援引其他規範性文件）認定相關(guan) 條款（或合同）無效，我們(men) 以為(wei) ，《房地產(chan) 治理法》屬於(yu) 全國人大常委會(hui) 製定的法律，因違反《房地產(chan) 治理法》第十九條觸發《合同法》第五十二條從(cong) 而導致相關(guan) 條款被認定為(wei) 無效，不應存在較大的爭(zheng) 議。

然而，由於(yu) 《房地產(chan) 治理法》第十九條的規定較為(wei) 概括，針對“變相減免土地出讓金”的行為(wei) 援引該條款明顯不如援引上表中其他的規範性文件直接，所以在類似的案例中我們(men) 看到很多對於(yu) 《關(guan) 於(yu) 加強國有土地資產(chan) 治理的通知》、《關(guan) 於(yu) 規範國有土地使用權出讓收支治理的通知》和《國有土地使用權出讓收支治理辦法》的援引。

但是，部分法院在認定這幾份文件是否屬於(yu) 效力性強製性規定這一點上存在著分歧，這直接導致有的法院因認定該等規範屬於(yu) 強製性規定而作出了相關(guan) 條款（或合同）無效的判決(jue) ，也有的法院以為(wei) 該等規範不屬於(yu) 強製性規定，相關(guan) 條款（或合同）不存在《合同法》第五十二條規定的合同無效的情形。

從(cong) 保護投資人利益的角度，假如發現項目原開發商與(yu) 政府之間簽訂的協議涉及土地出讓金減免或返還條款的，首先應當了解項目公司是否已經全額收到該等款項，假如已收到且在項目持續運營良好的狀態下，我們(men) 理解政府援引相關(guan) 規定而主動要求項目公司返還該等款項的風險較低。

但從(cong) 保護投資人利益的角度出發並綜合談判情況考慮，可以視情況要求賣方在交易文件中做出承諾，假如項目公司實際享受的土地出讓金減免部分被依法追繳或被要求補繳，應由賣方作出相應的補償(chang) ；如該等款項尚未支付，投資人應當協調開發商與(yu) 政府溝通落實支付計劃並盡快完成支付，視情況要求賣方提供前述承諾，假如盡快支付的方案不可行，或需選擇對項目估值進行調整。?

03

企業(ye) 的投資強度/稅收貢獻未達標 – 怎麽(me) 辦？

根據我們(men) 在產(chan) 業(ye) /物流地產(chan) 項目中的經驗，對於(yu) 產(chan) 業(ye) /物流項目，政府部分一般會(hui) 要求投資人或項目公司就項目地塊開發建設的投資強度、稅收貢獻、年產(chan) 值等作出書(shu) 麵承諾，並會(hui) 約定相應的違約責任。

投資人應當結合對擬投資項目的實際開發建設需求以及經營預期，對將來該項目能否滿足政府要求予以評估，如評估結果顯示難以達到要求的，或者因合同條款的約定導致風險敞口較大無法測算違約金數額的，可以考慮促使賣方協調政府部分出具相應的寬免文件或安慰函（Comfort Letter），在一定程度上降低違約風險。?

04

項目是否存在轉讓限製？? ? ?

對於(yu) 產(chan) 業(ye) /物流地產(chan) 項目，相比較於(yu) 其他經營性房地產(chan) 的轉讓，政府部分對於(yu) 產(chan) 業(ye) 或物流房地產(chan) 項目的轉讓（包括股權轉讓和資產(chan) 轉讓）會(hui) 持有較為(wei) 謹慎態度；在很多城市，對於(yu) 物流房地產(chan) 項目的轉讓，會(hui) 要求事先取得土地、規劃部分和/或產(chan) 業(ye) 園區管委會(hui) 的批準。

例如在北京，根據《關(guan) 於(yu) 進一步加強研發、產(chan) 業(ye) 項目監管有關(guan) 題目的通知》（京國土[2010]480）以及《關(guan) 於(yu) 進一步加強產(chan) 業(ye) 項目治理的通知》（市規劃國土發[2017]121號），對於(yu) 規劃用途為(wei) 產(chan) 業(ye) 的項目，在轉讓時應報市政府審批；2019年，《關(guan) 於(yu) 進一步完善已建成研發產(chan) 業(ye) 項目轉讓治理有關(guan) 題目的通知》（京建發[2019]216號）對審批權限作出了調整：國務院、市政府批準設立的開發區、產(chan) 業(ye) 園區內(nei) 的研發、產(chan) 業(ye) 項目，由所在園區的園區治理部分負責審核；其他研發、產(chan) 業(ye) 項目，由區政府確定行業(ye) 主管部分負責審核。

又如在天津，《天津市產(chan) 業(ye) 用地招標拍賣掛牌出讓治理辦法》第十六條規定，轉讓國有土地使用權的，交易雙方在轉讓前應當經規劃和自然資源治理部分審核，符正當律法規規定條件的，準予轉讓；且該辦法在第二條中明確說明，該辦法所稱的產(chan) 業(ye) 用地包括倉(cang) 儲(chu) 用地。

在投資物流項目時，除關(guan) 注土地出讓合同以及投資協議中是否存在限製轉讓條款，當地法規是否規定了轉讓審批程序，投資人也最好親(qin) 身參與(yu) 政府訪談，對所涉交易是否會(hui) 涉及轉讓限製以及轉讓條件和審批程序進行落實，在明確前述情況後重新評估項目可行性。

如投資人決(jue) 定繼續推進交易，建議盡早促使賣方協調政府各部分履行相關(guan) 的批準手續，以避免造成項目公司的違約，繼而影響項目後續運營的合規性。?

05

倉(cang) 儲(chu) 物流項目的消防安全

倉(cang) 儲(chu) 物流項目，因其行業(ye) 特點需要高密度存儲(chu) 不同類型的貨物，給消防安全帶來不小的挑戰。一旦發生火多難，不僅(jin) 將帶來嚴(yan) 重的社會(hui) 影響，企業(ye) 本身也會(hui) 遭受極大的經濟損失和難以估算的社會(hui) 聲譽損失。

因此，項目在消防方麵的合規性也是投資人需重點關(guan) 注的一環。?

◆?消防設計與(yu) 消防驗收

判定項目的消防手續是否完備，需要了解項目是否取得消防設計審查合格意見（或備案）以及消防竣工驗收合格意見（或備案）。

根據《中華人民共和國消防法》，符合特定條件的建設工程需進行消防設計審查和消防驗收；未經消防設計審查或者審查分歧格的，建設單位、施工單位不得施工，未經消防驗收或者消防驗收分歧格的，項目禁止投進使用，違反相關(guan) 規定將存在受到行政處罰的風險，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

具體(ti) 來說，針對建設單位新建、擴建、改建的建設工程，如其符合《建設工程消防監視治理規定》第十三條、第十四條規定的項目類型，建設單位應當向公安機關(guan) 消防機構申請消防設計審核，並在建設工程竣工後向出具消防設計審核意見的公安機關(guan) 消防機構申請消防驗收；除之以外的建設工程項目，建設單位應當通過省級公安機關(guan) 消防機構網站進行消防設計、竣工驗收消防禦案，或者到公安機關(guan) 消防機構業(ye) 務受理場所進行消防設計、竣工驗收消防禦案。

◆ 建築設計防火規範

根據公安部發布的《倉(cang) 庫防火安全治理規則》第五條，新建、擴建和改建的倉(cang) 庫建築設計，要符合國家《建築設計防火規範》的有關(guan) 規定，並經公安消防監視機構審核。《建築設計防火規範》按照倉(cang) 庫儲(chu) 存物品的火多難危險程度分為(wei) 甲、乙、丙、丁、戊五類，建築物的耐火等級分為(wei) 四級。根據建築物層數、麵積、功能分區和儲(chu) 存物品的性質和危險性等不同因素，物流項目涉及的建築物應當符合《建築設計防火規範》中的相關(guan) 標準以及其它有關(guan) 標準。投資人可以結合其工程顧問對項目現場的核查情況，了解項目是否符合上述規範中規定的標準。

◆?危險化學品

假如項目存放了易燃易爆的危險化學品，還需要重點關(guan) 注危險化學品的生產(chan) 、儲(chu) 存、使用、經營和運輸是否嚴(yan) 格遵守了《危險化學品安全治理條例》的各項規定，項目公司是否取得了相關(guan) 的許可證，如危險化學品生產(chan) 、經營、倉(cang) 儲(chu) 、運輸許可證等。?

06

租賃合同的相關(guan) 題目

對於(yu) 經營型的物流倉(cang) 儲(chu) 項目來說，租賃收進占了其收進比例的盡大部分，租賃合同也是需要重點關(guan) 注的合同類型。筆者在此扼要提示幾點與(yu) 租賃合同相關(guan) 的法律題目：

◆?對承租人設置投資強度/稅收貢獻目標

在實踐中，我們(men) 留意到，有的投資協議在計算項目公司的投資強度和稅收貢獻是否達標時，會(hui) 把項目公司二次招商引進的承租人的相關(guan) 投資、年產(chan) 值和稅收貢獻也計算在內(nei) 。

這樣一來，對於(yu) 項目的業(ye) 主來說，在麵對整租麵積較大的大型租戶或者項目是單一租戶的情況時，會(hui) 傾(qing) 向於(yu) 在租賃合同中約定，承租人也需要達到一定標準的年產(chan) 值或稅收貢獻目標。

◆?關(guan) 於(yu) 項目瑕疵的保護性條款

在項目存在合規性瑕疵的情況下，譬如項目並非是在倉(cang) 儲(chu) 物流用地上開發建設的“倉(cang) 儲(chu) 物流項目”，對於(yu) 項目的業(ye) 主和承租人來說，可以考慮在租賃合同中從(cong) 保護業(ye) 主/承租人的角度出發，設置一些保護性條款。

◆?項目是否取得工程規劃許可證

物流項目與(yu) 其他類型的房地產(chan) 開發建設項目類似，對物業(ye) 有特定要求的投資人會(hui) 選擇在項目開發的早期與(yu) 開發商簽訂租賃合同，如定製租賃合同。此時需要格外關(guan) 注的是該項目是否已經取得工程規劃許可證，這直接影響了租賃合同的效力。根據《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹題目的解釋》，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與(yu) 承租人訂立的租賃合同無效。”

◆?租賃合同對控製權變更(Change of Control)的約定

租賃合同中就項目轉讓（包括目標資產(chan) 轉讓和項目公司股權轉讓）是否存在控製權變更條款，以及承租人是否放棄了其對租賃物業(ye) 的優(you) 先購買(mai) 權，都會(hui) 影響投資人推進交易的方式。?

07

冷鏈項目的特殊標準

冷鏈項目屬於(yu) 物流項目中對於(yu) 項目條件要求較高的一種。相對於(yu) 普通物流項目涉及貨物的廣泛性，冷鏈項目主要針對的是部分食品、藥品、生物製品等。

由於(yu) 冷鏈項目的特殊性對物流運輸的技術要求較高，尤其是涉及到食品醫藥安全等方麵，國家在倉(cang) 儲(chu) 規範、運輸規範、作業(ye) 職員資質等方麵對於(yu) 冷鏈項目的規範和標準也更高，且還在不中斷完善發展的過程當中。

相關(guan) 國家標準規範較為(wei) 繁雜，同時各地也有出台較為(wei) 詳盡的指導性文件，本文不在此進行列舉(ju) 。?

結? 語

物流行業(ye) 在經曆了幾年的戰略投資和股權並購之後，已經進進了競爭(zheng) 格式加劇調整的時期，此時也正是投資人彌補短板、擴張版圖的良好時機。希看本文對於(yu) 投資人完善自持物流項目和發掘優(you) 質物流項目有所助益。

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